Quand réclamer taxe ordures ménagères au locataire ? (FAQ)

Quand on est propriétaire et bailleur, il est compliqué de savoir quand réclamer la taxe ordures ménagères à son locataire. Voici la réponse.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus connue sous l’acronyme TEOM, fait partie des charges récupérables sur le locataire. En France, la règle est claire : cette taxe figure dans la taxe foncière payée par le bailleur, mais elle peut être refacturée au locataire, car elle correspond à un service dont il bénéficie directement. La difficulté, pour les propriétaires, tient moins au principe qu’au timing. À quel moment réclamer la TEOM ? Et jusqu’où peut-on remonter dans le temps ?

1. À quel moment peut-on réclamer la TEOM ?

En pratique, le bailleur ne réclame jamais la TEOM au moment où il paie la taxe foncière. La récupération se fait lors de la régularisation annuelle des charges, comme pour l’eau froide, l’électricité des parties communes ou l’entretien de l’immeuble.

Le propriétaire doit donc attendre l’avis de taxe foncière, extraire le montant exact de la TEOM (indiqué comme ligne spécifique), puis intégrer ce montant dans la régularisation annuelle.

Il est illégal de réclamer un montant forfaitaire ou approximatif : seule la part exacte figurant sur l’avis de taxe foncière peut être refacturée au locataire.

Notez que, souvent, le propriétaire intègre au prix du loyer les « charges » qui correspondent souvent à cette taxe à payer mensuellement et le propriétaire ajuste (remboursement ou réclamation de la régularisation) annuellement.

2. Jusqu’à combien d’années en arrière peut-on réclamer ?

C’est la question la plus fréquente. La réponse repose sur la prescription triennale des charges locatives : le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer la TEOM.

Exemple simple : En 2025, un bailleur peut encore demander la TEOM de 2022, 2023 et 2024, mais plus celle de 2021 ou d’une année antérieure.

Cette prescription s’applique également si le locataire a quitté le logement. Le propriétaire peut envoyer la régularisation après le départ, tant que le délai de 3 ans n’est pas dépassé.

3. Le locataire peut-il refuser si la demande arrive tard dans l’année ?

Non, tant que le bailleur est dans le délai légal. Mais le propriétaire doit respecter une obligation de justification. Il doit fournir l’avis de taxe foncière complet, le calcul détaillé de la part imputable (TEOM et, le cas échéant, TEOM incitative), et un décompte clair et compréhensible.

4. Taxe ordures ménagères : qu’en est-il de la TEOM incitative ?

Dans certaines communes, la facture comporte une part variable calculée selon le nombre de levées ou le poids des déchets. Cette part reste récupérable elle aussi, car elle correspond toujours à un service rendu au locataire. Là encore, le bailleur doit transmettre les pièces justificatives exactes.

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5. Faut-il intégrer la TEOM dans les provisions mensuelles ?

Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Le bailleur peut inclure une provision raisonnable dans les charges mensuelles et donc demander une régularisation annuelle dès réception de la taxe foncière. Cette méthode évite les montants trop élevés demandés en une seule fois, source de tensions avec les locataires.

6. Peut-on réclamer la TEOM en cours de bail si on ne l’a jamais facturée avant ?

Oui. Même si le bailleur a “oublié” pendant 1 ou 2 ans, il peut régulariser tant que la prescription n’est pas dépassée (3 ans). Toutefois, il est conseillé d’expliquer clairement la situation et de transmettre les documents complets pour éviter une contestation.

7. Que se passe-t-il en cas de changement de locataire en cours d’année ?

La loi est simple : c’est le locataire présent dans les lieux l’année où la taxe est due qui doit la payer, même s’il n’a occupé le logement que partiellement. Exemple : si un locataire s’en va en juillet 2024, il doit la TEOM 2024 dans son intégralité. Le bailleur peut toutefois choisir une répartition au prorata temporis, mais ce n’est pas une obligation légale.

8. Le propriétaire peut-il inclure des frais supplémentaires ?

Non. La TEOM est récupérable, pas la taxe foncière elle-même, ni les éventuels frais liés à des retards ou majorations si la taxe a été payée tardivement par le propriétaire. Seul le montant exact figurant sur la ligne TEOM peut être demandé.