Quels sont les travaux qu’un locataire a vraiment le droit de faire ou pas ?

Peinture, trous dans les murs, nouvelle cuisine ou cloison supprimée : découvrez les travaux qu’un locataire peut réaliser librement et ceux qui nécessitent obligatoirement l’accord écrit du propriétaire. Parfois, c’est plus subtil qu’on ne le croit.

Au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire découvre un mur repeint en bleu foncé, plusieurs trous laissés par des étagères et une cloison supprimée pour ouvrir la cuisine. Ces trois modifications sont bien visibles, mais elles n’ont pas du tout les mêmes conséquences. Les deux premières peuvent relever d’un simple aménagement, tandis que la dernière risque d’obliger le locataire à financer d’importants travaux de remise en état. Contrairement à une idée répandue, ce n’est donc pas uniquement le prix ou l’ampleur du chantier qui détermine ce qu’un locataire peut faire. La vraie question est de savoir si les travaux permettent seulement de personnaliser le logement ou s’ils en modifient durablement la configuration ou les équipements. Repeindre un mur, changer un revêtement de sol ou fixer des étagères est généralement permis. En revanche, déplacer une cuisine, transformer la plomberie ou supprimer une cloison nécessite normalement l’accord écrit du propriétaire. Une distinction essentielle à connaître avant de sortir la perceuse.

En bref – Les trois points clés à retenir

• 🎨 Le locataire peut réaliser librement de simples aménagements, comme repeindre les murs, changer une moquette ou poser des étagères, à condition de ne pas dégrader le logement.
• 🔨 Toute transformation durable des lieux ou des équipements — cloison supprimée, plomberie déplacée, installation électrique modifiée — nécessite l’accord écrit du propriétaire.
• 💶 Sans cette autorisation, le bailleur peut conserver les travaux sans indemniser le locataire ou lui demander une remise en état à ses frais.

Les aménagements autorisés sans l’accord du propriétaire

Un locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe. Il peut notamment rafraîchir les peintures, poser du papier peint, remplacer une moquette ou fixer des étagères. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à ces changements dès lors qu’ils ne modifient pas durablement la structure ou les équipements du bien.

Percer quelques trous pour accrocher des cadres ou installer un meuble est donc généralement autorisé. À son départ, le locataire devra toutefois reboucher les trous importants et réparer les éventuelles dégradations.

Concernant la peinture, aucune loi n’impose de conserver des murs blancs ou beiges. Une couleur très originale ou difficile à recouvrir peut néanmoins provoquer un litige si elle rend le logement difficile à relouer. Pour une teinte particulièrement vive, demander un accord écrit reste donc plus prudent.

VOIR AUSSI : Vous êtes locataire ? Installer un climatiseur sans l’accord du propriétaire peut vous coûter votre dépôt de garantie

Les transformations qui nécessitent une autorisation écrite pour le locataire

La limite est franchie lorsque les travaux transforment durablement le logement ou ses équipements. Abattre une cloison, supprimer une porte, modifier les installations électriques ou la plomberie, remplacer une baignoire par une douche ou installer une cuisine à un autre emplacement exige en principe l’autorisation écrite du propriétaire.

Un simple accord oral ne protège pas suffisamment le locataire. Le document doit préciser la nature des travaux, leur financement et le sort des aménagements à la fin du bail. Sans cette autorisation, le propriétaire peut choisir de conserver les modifications sans rembourser le locataire. Il peut aussi lui imposer de remettre le logement dans son état initial, à ses frais. Si les travaux menacent la sécurité des lieux ou le fonctionnement des équipements, cette remise en état peut être exigée immédiatement. Ces règles figurent à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Des règles particulières pour certains travaux

Les travaux destinés à adapter le logement au handicap ou à la perte d’autonomie suivent une procédure spécifique. Ils peuvent concerner l’installation d’une douche adaptée, la modification de portes, de prises électriques ou de systèmes de commande.

Le locataire doit envoyer au bailleur une demande détaillée par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit notamment présenter les transformations prévues et indiquer l’entreprise chargée du chantier. L’absence de réponse pendant deux mois vaut acceptation. À la fin du bail, le propriétaire ne pourra pas réclamer la remise en état.

Une procédure comparable existe pour certains travaux de rénovation énergétique payés par le locataire, comme l’isolation des planchers bas ou des combles, le remplacement de fenêtres ou l’installation d’un nouveau système de ventilation. Ces travaux ne doivent toutefois pas toucher à la structure, aux parties communes ou à l’aspect extérieur du bâtiment. Les modalités sont détaillées par Service-Public.fr.

VOIR AUSSI : Un locataire a-t-il le droit de changer sa serrure ?

Le locataire ne peut pas se rembourser sur son loyer

Même lorsque des travaux sont nécessaires, le locataire ne peut pas les commander de sa propre initiative puis déduire leur coût du loyer. Les grosses réparations, le remplacement d’un équipement vétuste ou la mise aux normes d’un logement relèvent normalement du propriétaire.

Un arrangement reste possible, par exemple si le locataire accepte de refaire une pièce en échange d’une réduction temporaire du loyer. Mais cet accord doit être formalisé par écrit et préciser le montant, la durée et les travaux concernés.

Exemples concrets : les travaux autorisés ou interdits sans accord du propriétaire

Exemple concret	Sans accord écrit du propriétaire
Repeindre les murs dans une couleur classique	✅
Poser du papier peint ou remplacer une moquette	✅
Percer quelques trous pour fixer des cadres ou des étagères	✅
Changer la serrure ou son barillet sans modifier la porte	✅
Installer des meubles de cuisine sans déplacer les équipements	✅
Remplacer une baignoire par une douche	❌
Déplacer une cuisine ou modifier les arrivées d’eau	❌
Supprimer une porte ou abattre une cloison	❌
Modifier durablement l’installation électrique	❌
Transformer la plomberie du logement	❌

La frontière entre aménagement et transformation n’est pas toujours évidente. Changer une moquette est un aménagement ; déplacer une cuisine ou supprimer une cloison constitue une transformation. En cas de doute, mieux vaut présenter le projet au propriétaire et attendre son autorisation écrite. Cette précaution peut éviter une remise en état coûteuse au moment de rendre les clés.