Louer sa maison avec un crédit en cours : tout ce que vous devez savoir

Vous souhaitez louer votre maison alors que vous avez un crédit immobilier en cours ? Voici les étapes pour rentabiliser et optimiser votre fiscalité !

Posséder une maison représente un engagement financier important, surtout lorsqu’un crédit immobilier est en cours. Cependant, si vous ne l’occupez pas, vous pouvez justement essayer de le rentabiliser. Mais avant de vous lancer, plusieurs questions se posent : est-ce légal ? Que se passe-t-il pour votre crédit ? Et comment gérer fiscalement ces revenus locatifs ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour louer votre maison sans compromettre vos finances.

Louer avec un crédit en cours : est-ce légal ?

Avant de mettre votre bien en location, il est important de s’assurer que le contrat de prêt vous le permet. En effet, la plupart des crédits immobiliers résidentiels stipulent que le bien doit être utilisé en tant que résidence principale ou secondaire. Voici les principaux cas de figure :

• Si le prêt est un crédit immobilier classique (résidence principale) : contactez votre banque pour vérifier que la mise en location est possible. Dans certains cas, elle peut vous demander de modifier la nature de votre prêt pour l’adapter à l’usage locatif.
• Si le prêt est un crédit pour investissement locatif (prêt in fine, etc.) : aucune modification n’est requise, car ce type de prêt est destiné aux biens locatifs. Vous pouvez donc mettre en location votre maison librement.

En cas de changement d’usage sans l’accord de la banque, celle-ci pourrait considérer cela comme une rupture de contrat, ce qui peut entraîner des sanctions.

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Quels sont les impacts financiers de la location ?

Louer sa maison alors qu’elle est sous crédit a plusieurs conséquences sur le plan financier. Voici les points principaux :

• Les revenus locatifs pour alléger vos charges : les loyers perçus peuvent permettre de couvrir une partie ou la totalité de vos mensualités. Cependant, il est essentiel de bien estimer le montant du loyer pour éviter une éventuelle surévaluation. Un loyer trop élevé peut décourager les locataires potentiels, tandis qu’un loyer trop bas ne permettra pas de couvrir vos charges.
• La déduction des intérêts d’emprunt : dans certains cas, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, notamment si vous optez pour le régime réel d’imposition. Cela peut alléger votre fiscalité en réduisant le montant de vos revenus imposables.
• L’assurance emprunteur : la mise en location ne dispense pas de l’assurance emprunteur. Toutefois, vérifiez que votre contrat d’assurance couvre les risques associés à un bien locatif, comme l’inoccupation temporaire.

Les aspects fiscaux à considérer

Dès que vous commencez à percevoir des revenus locatifs, il faudra les déclarer aux impôts. Voici les régimes fiscaux possibles et leurs avantages :

• Le régime micro-foncier : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez opter pour ce régime. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les loyers perçus, ce qui simplifie les démarches.
• Le régime réel d’imposition : pour des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € ou si vous avez de nombreuses charges à déduire (intérêts d’emprunt, travaux, assurances), ce régime peut s’avérer plus avantageux. Il permet de déduire toutes les charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt, ce qui peut réduire significativement le montant de vos revenus locatifs imposables.

Dans les deux cas, il est conseillé de se faire accompagner par un expert comptable pour optimiser votre situation fiscale et maximiser vos économies.

Plus d’informations sur la fiscalité immobilière dans cette vidéo bonus :

Assurer votre bien en location

Avant de louer votre maison, il est indispensable de revoir votre assurance habitation et de souscrire éventuellement à une garantie de loyers impayés. En tant que propriétaire, votre assurance multirisque habitation pourrait ne pas couvrir tous les risques locatifs, surtout si le bien était auparavant une résidence principale. Voici les points à vérifier :

• Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : elle protège votre bien contre les risques (incendie, dégâts des eaux, etc.) lorsque vous ne l’occupez pas. Elle complète l’assurance habitation du locataire et couvre également certains dommages pouvant être causés par ce dernier.
• Garantie loyers impayés (GLI) : cette assurance couvre les loyers en cas de défaut de paiement du locataire, ainsi que certains frais de réparation en cas de dégradations. Elle peut être un filet de sécurité intéressant, surtout si le remboursement du crédit dépend des loyers perçus.

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Mettre en location : les démarches administratives

Mettre en location une maison suppose de respecter plusieurs formalités administratives :

• Le diagnostic technique : avant de louer, vous devrez fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques (DPE, électricité, gaz, etc.). Ces documents informent le locataire sur l’état du bien et sur sa performance énergétique.
• Le choix du type de location : décidez si vous souhaitez louer en meublé ou en vide, car cela influence les obligations du bail et la fiscalité. Par exemple, une location meublée offre un abattement fiscal plus élevé, mais implique un contrat d’un an renouvelable. Une location vide, en revanche, dure trois ans minimum, avec un préavis de trois mois.
• La rédaction du bail : le contrat de location doit respecter les obligations légales en vigueur (mentions obligatoires, conditions de préavis, etc.). Il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat pour s’assurer que le bail est conforme aux normes.

Faire gérer la location par une agence : bonne ou mauvaise idée ?

Louer votre bien peut devenir chronophage, surtout si vous avez un emploi à temps chargé ou si vous résidez loin du logement en question. Dans ce cas, faire appel à une agence de gestion locative peut être intéressant. Elle s’occupe de toutes les démarches, de la sélection des locataires à la gestion des loyers impayés, en passant par les éventuelles réparations.

Les frais de gestion locative sont généralement compris entre 5 % et 10 % du montant du loyer, mais ils sont déductibles de vos revenus locatifs dans le cadre du régime réel d’imposition.

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Louer votre maison avec un crédit en cours est tout à fait possible, à condition de respecter quelques règles. Assurez-vous d’abord d’avoir l’accord de votre banque et adaptez votre assurance en conséquence. Ensuite, choisissez un régime fiscal qui vous permettra de déduire un maximum de charges. Enfin, pensez à toutes les démarches administratives nécessaires et, si besoin, déléguez la gestion locative pour éviter les contraintes du quotidien. Ainsi, la location de votre bien peut devenir un levier financier intéressant pour alléger vos charges, tout en vous permettant de conserver votre investissement.