Héritage : comment retirer certains biens immobiliers de la succession ?

En France, on ne peut pas déshériter ses enfants et vous êtes obligatoirement redevables des frais de succession. Mais, savez-vous qu’il existe des moyens de retirer certains biens de l’héritage en toute légalité ?

Selon les lois françaises, personne ne peut déshériter sa progéniture à cause de la réserve héréditaire. C’est une règle qui permet de fractionner le patrimoine du défunt de manière équitable et de transmettre un minimum aux héritiers réservataires (descendants) ou au partenaire survivant s’il n’y a pas d’enfants. Selon votre situation personnelle, des frais de successions obligatoires s’appliqueront dans l’héritage. Et, ils peuvent peser lourd dans la balance ! Saviez-vous que même si vous ne pouvez pas déshériter vos enfants, vous pouvez, en toute légalité, exclure des biens immobiliers de la succession ?

La réserve héréditaire, qu’est-ce que c’est ?

Selon l’article 912 du Code civil, quand un parent décède, la loi oblige qu’une part du patrimoine du défunt soit transmise à ses descendants. Cette part s’appelle réserve héréditaire. Le but est de transmettre un minimum d’héritage à ses enfants pour qu’ils ne soient ni lésés, ni exclus et, notamment, en cas de conflits familiaux. Le reste du patrimoine pourra être transmis librement à d’autres personnes. Par conséquent, avec le principe de la réserve héréditaire, il est interdit de déshériter un enfant en France.

Pourtant, il existe trois systèmes légaux pour contourner cette réserve héréditaire. À condition de bien connaître les règles. Puisque la fiscalité est complexe, vous pouvez aussi vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine pour éviter tout abus ou fraude.

Les 3 solutions pour exclure des biens immobiliers de l’héritage

La vente en viager : le bien disparait de l’héritage

Selon les articles 1968 à 1983 du Code civil, lorsque vous vendez un bien immobilier sous le dispositif du viager, vous transférez le droit de propriété à un tiers acquéreur, le débirentier. Ce dernier devra verser une rente au vendeur, le crédirentier, jusqu’à sa mort. Concernant le montant de la rente, elle correspond en totalité au prix de vente du bien immobilier. Selon les négociations, elle peut aussi être accompagnée d’une part versée comptant qu’on nomme le « bouquet ». Cette seconde option est très régulièrement utilisée.

Le viager permet de faire disparaitre un bien immobilier de l’héritage puisqu’il y a un transfert de propriété.

Le viager est une solution intéressante, mais aléatoire, puisque vous ne savez pas la date du décès du crédirentier. Plus il vivra, plus le débirentier devra verser des rentes. Par contre, si le crédirentier meurt vite, le débirentier obtiendra la pleine propriété du bien immobilier rapidement. Et, il aura donc payé beaucoup moins cher que sa valeur réelle. C’est un pari audacieux sur l’avenir. Le crédirentier se garde un droit d’usage et d’habitation pour pouvoir se loger jusqu’à sa mort. De plus, cela lui permet de percevoir un complément de retraite.

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Dans tous les cas, un crédirentier peut aussi souhaiter transférer la propriété de sa résidence principale via le viager pour la faire disparaitre de son héritage. En effet, ce bien immobilier n’apparaitra pas dans le patrimoine lors de son décès. Ainsi, cela peut être plus avantageux dans le calcul de la réserve héréditaire.

SCI : la création d’une société civile immobilière pour les droits aux associés

Vous pouvez contourner les règles de la réserve héréditaire en créant une Société civile immobilière (SCI). En effet, cela empêche toute demande de partage, notamment s’il y a désaccord, car la société appartient aux associés. Ces derniers peuvent incorporer des biens immobiliers dans la société. Au moment de la création d’une SCI, les associés devront intégrer une clause de tontine sur les parts sociales pour l’associé survivant. Il deviendra propriétaire de la quasi-totalité des parts sociales en cas de décès de l’autre associé.

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Alors, quand un associé meurt, les parts ne pourront pas être apportées dans la succession. Les biens immobiliers concernés ne seront pas pris en compte dans le calcul de l’actif successoral de l’héritage. Par contre, méfiez-vous ! Si le seul but de la SCI est de contourner la réserve héréditaire, la SCI peut être annulée.

La tontine : pour transférer la pleine propriété au conjoint survivant

Aussi nommée clause d’accroissement, une clause de tontine peut être intégrée dans l’acte authentique lorsqu’un couple achète un bien immobilier en commun. En effet, avec cette clause protectrice, le coacquéreur survivant obtiendra la pleine propriété du bien de façon rétroactive. Cela veut dire qu’il sera considéré comme le seul propriétaire du bien dès son achat. Les descendants du coacquéreur défunt ne percevront rien. En effet, le bien immobilier appartiendra au conjoint survivant et la réserve héréditaire ne le prendra pas en compte pour les héritiers.

Cette clause de tontine est une solution régulièrement utilisée quand des couples non mariés achètent et qu’il y a déjà des enfants issus d’une première union.

Cela permet de protéger l’héritage si l’un des partenaires devait décéder. La propriété complète du bien immobilier est transférée automatiquement au survivant. Le statut matrimonial du couple ou l’existence, ou non, de descendants du côté du défunt ne seront pas pris en compte dans le calcul de la réserve héréditaire.

Il existe plusieurs moyens légaux en France pour exclure certains biens immobiliers de la succession malgré l’obligation de respecter la réserve héréditaire. La vente en viager, la SCI ou encore la tontine peuvent permettre de transférer la pleine propriété à un tiers selon certaines conditions. Le plus important est de se faire accompagner par un professionnel pour éviter d’éventuelles annulations de dispositifs.