Quelles sont toutes les conditions suspensives d’un compromis de vente ?

Les conditions suspensives sont très importantes lors de la signature du compromis de vente. Elles permettent de cadrer la vente et de protéger les deux parties, mais surtout les acheteurs. On vous précise toutes celles que vous pouvez faire apparaître selon le contexte immobilier.

Les conditions suspensives sont des clauses spécifiques que vous avez intérêt à ajouter au compromis de vente, car elles ont pour rôle de protéger les parties. En effet, les choses ne se passent pas toujours comme prévu, alors il ne faut pas les omettre. Ces dernières varient en fonction du projet immobilier, mais certaines sont utilisées de manière récurrente. Découvrez les 9 conditions suspensives que vous pouvez mettre dans un compromis de vente.

Pourquoi faut-il bien réfléchir aux conditions suspensives ?

Un compromis de vente est un engagement très fort. Il est tout aussi important que l’acte authentique au moment de la vente finale. Ce que vous allez y inscrire va déterminer la suite de l’aventure. Ainsi, les conditions suspensives doivent être clairement définies et bien sûr réalisables. Il n’est pas question d’imposer des documents impossibles à obtenir.

Si les conditions suspensives ne sont pas remplies dans le délai imparti, l’affaire ne pourra pas se conclure. En effet, elles sont obligatoires pour aller au bout de la vente. Elles permettent de protéger les deux parties. Alors, l’acheteur doit réfléchir à tout ce qu’il souhaite mettre dans ce contrat, ce qui pourra lui permettre de se rétracter sans pénalités financières après les 10 jours de rétractation.

1. Obtention d’un prêt immobilier

S’il y a bien une condition suspensive importante, c’est bien celle de l’obtention du crédit immobilier. En effet, dans la plupart des cas, quand vous achetez un bien, vous avez besoin d’un prêt, sauf si vous achetez comptant. Si jamais vous ne trouvez pas de partenaire bancaire, le vendeur ne pourra pas se retourner contre vous. Le contrat sera automatiquement annulé. Pour cela, vous devez indiquer des conditions spécifiques, comme un taux d’intérêt maximum ou un montant de prêt minimum.

2. Obtention d’un permis de construire

Si l’acheteur a l’intention de construire ou de rénover la propriété, il peut insérer une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux auprès des autorités compétentes. Au début de la signature d’un compromis, il est parfois difficile d’avoir si tôt l’avis de l’entrepreneur pour les travaux et le retour du service d’urbanisme de la commune. Dans ce cas précis, il est particulièrement conseillé de ne pas oublier de mettre cette condition. En effet, vous n’êtes pas à l’abri de découvrir sur le tard un problème technique au niveau de la construction ou des obstacles par rapport aux lois d’urbanisme, ce qui pourrait vous empêcher de réaliser le projet.

3. Diagnostic immobilier dans les conditions suspensives

Le diagnostic immobilier est une analyse importante qui donne beaucoup d’indications sur le bien que vous achetez comme :

• La performance énergétique (DPE) ;
• Le risque d’exposition au plomb ;
• La présence ou l’absence d’amiante ;
• L’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
• L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
• L’état des risques naturels et technologiques ;
• Les termites ne sont pas nécessaires dans toutes les zones.

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Cet état des lieux est à la charge du vendeur et permet à l’acquéreur d’acheter vraiment en connaissance de cause. Le vendeur n’est pas obligé de renouveler tous les diagnostics si ces derniers sont encore valables. Mais, l’acheteur peut lui imposer de refaire un diagnostic non obligatoire ou d’avoir certains résultats pour garantir l’état du bien.

4. Vente d’une propriété existante

L’acheteur peut stipuler que la vente est conditionnelle à la vente préalable de sa propre propriété, s’il en possède une. Il s’agit d’une vente en cascade : la première vente permet de financer l’achat du nouveau bien immobilier. Ainsi, si l’acheteur n’arrive pas à trouver preneur de son premier bien, il pourra se rétracter sans pénalités pour l’achat du second.

5. Absence de litiges dans les conditions suspensives

Les parties peuvent convenir que la vente sera annulée si des litiges ou des problèmes juridiques surviennent au sujet de la propriété et pendant la période de condition suspensive. Ce n’est pas toujours facile de s’entendre entre acheteurs et vendeurs. Si les discussions sont trop longues et se compliquent alors que vous vouliez faire une vente simple et rapide, cette condition suspensive peut vous aider.

6. Examen du plan cadastral

L’acheteur peut inclure une condition suspensive liée à l’examen du plan cadastral pour s’assurer que la propriété correspond à la description légale. En effet, quand on achète un bien immobilier, le cadastre permet de savoir précisément la superficie et la forme exacte du terrain et du bien, ainsi que les limites de propriété et l’emplacement au sein de la ville. Avec ce document, vous avez aussi la connaissance de l’emprise au sol qui est essentielle si vous avez pour projet de faire une extension. Par ailleurs, si le logement n’est pas visible sur le plan cadastral, cela peut indiquer qu’il s’agit d’une construction illégale.

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7. Attente d’un devis

Une condition suspensive peut être liée à une inspection satisfaisante de la propriété par un professionnel, afin de vérifier l’état de la structure, de la plomberie, de l’électricité, etc. C’est particulièrement important quand vous achetez une vieille bâtisse dans laquelle vous devez prévoir des travaux. Le passage de l’expert va permettre de calculer le montant exact des rénovations à faire, sur le court terme et le plus long terme. Parfois, il peut avoir des surprises, d’où l’importance de l’indiquer dans le compromis de vente. Si le devis excède une certaine somme, l’acheteur peut abandonner le projet.

8. Zonage et autorisations

L’acheteur peut conditionner la vente à la confirmation que la propriété est conforme au zonage local et à certaines autorisations légales (assainissement par exemple). Le but est qu’il puisse utiliser la propriété conformément à ses intentions et sans engendrer d’autres frais inattendus. Par exemple, une zone peut être résidentielle, commerciale, industrielle, agricole, etc. Si la propriété est zonée de manière à ne pas permettre l’utilisation prévue par l’acheteur (par exemple, construire une maison d’habitation dans une zone commerciale), la condition suspensive permettra à l’acquéreur d’annuler la vente.

9. Vérification des charges et des servitudes

L’acheteur peut demander une vérification des charges liées à la propriété et des servitudes éventuelles. Par exemple, les charges font référence à certains coûts courants, tels que les frais de copropriété, les taxes foncières, les taxes spéciales d’urbanisme, les charges d’entretien, etc. Avant de finaliser la vente, l’acheteur peut souhaiter vérifier que les charges ne sont pas excessives ou qu’il n’y a pas de dettes impayées liées à la propriété.

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Au sujet des servitudes, il s’agit de droits légaux qui permettent à une partie de la propriété d’être utilisée par quelqu’un d’autre que le propriétaire. Par exemple, une servitude de passage peut accorder à un voisin le droit de traverser la propriété pour accéder à la sienne. L’acheteur peut souhaiter s’assurer qu’il n’y a pas de servitudes, car cela pourrait limiter son utilisation ou lui causer des désagréments.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par l’agent immobilier, le courtier ou le notaire pour la rédaction des conditions suspensives, car elles dépendent vraiment des besoins de chaque transaction immobilière.