Estimation immobilière : les critères pour estimer votre bien immobilier

Vous allez mettre votre bien en vente ? Il vous faut trouver son juste prix, c’est-à-dire sa valeur d’après les prix du marché immobilier. Dans cet article, on vous indique les 8 critères à prendre en compte pour une bonne estimation immobilière.

Pourquoi est-il important de faire une bonne estimation immobilière ?

Vous êtes vendeur immobilier ? Vous voulez certainement vendre vite. Mais le but ne consiste pas à brader votre appartement ou votre maison. D’où l’importance de faire une bonne estimation immobilière. Si votre bien est au prix du marché, vous pourrez le vendre dans les délais moyens. Des délais que l’on estime autour de trois mois après mise en vente.

Une juste estimation immobilière aboutit à la fixation d’un bon prix, où le bien n’est ni sur-évalué ni sous-estimé. Ainsi, vous pourrez intéresser un maximum d’acheteurs potentiels. Pour ce faire, plusieurs critères sont à prendre en compte.

Les agents immobiliers peuvent vous aider à estimer votre bien. Vous pouvez aussi faire une demande d’estimation gratuite en ligne. Vous pouvez parfois trouver un outil de simulateur sur le site d’une agence immobilière. Mais il est important de ne pas faire une confiance aveugle à ces professionnels et de se renseigner par soi même. Cette liste de critères et de conseils vous aiderons à y voir plus clair !

1- Tenir compte de la localisation du bien pour une juste évaluation immobilière

L’un des premiers critères pour estimer votre bien est la localisation. C’est-à-dire l’adresse du bien et la commune où il se trouve. Les villes et les quartiers ont des réputations. En cas de mauvaise réputation de la zone où se situe le bien, le prix de vente sera impacté. Il devra être revu à la baisse. Un logement vacant dans une commune réputée pour sa sécurité et sa qualité de vie aura un prix de vente plus élevé.

Pour une bonne estimation de bien immobilier, il faut aussi tenir compte de la localisation de votre maison ou appartement par rapport aux services disponibles (commerces, banques, médecins, transports…). Pour avoir une idée du prix moyen au mètre carré dans votre quartier, n’hésitez pas à consulter les annonces des agences immobilières. Vous pourrez comparer les prix des biens à vendre dans un même secteur en vous basant sur l’expertise des agences au niveau local. Vous connaîtrez aussi l’état du marché de l’immobilier dans votre région. Si l’offre est très importante, il vous faudra être très compétitif pour vendre vite.

2- Bien évaluer un bien immobilier d’après sa nature

L’évaluation du prix d’une maison ne se base pas sur les mêmes critères que l’estimation d’un appartement. En général, la valeur d’un appartement ou d’un local est moindre que celle d’une maison individuelle. Autrement dit, si vous vendez une maison, ne la comparez pas avec un appartement. Les caractéristiques du bien doivent donc entre en compte dans votre estimation.

Le nombre de pièces et la superficie sont à chaque fois pris en compte pour une évaluation. Toutefois, certains critères d’estimation sont propres à chaque type de logement. Pour évaluer une maison, on tient compte de la superficie plancher des locaux. Mais on s’intéresse aussi à la surface du terrain, à la présence d’un jardin, à la mitoyenneté. Une maison individuelle coûtera plus cher qu’une maison mitoyenne. Le prix de vente d’un pavillon pourra encore augmenter si, avec, on vend un beau terrain, bien entretenu. Le mandat de vente d’une maison prend en compte plus d’éléments.

Pour évaluer un appartement, on s’intéresse à son étage, à ses atouts spécifiques (balcon, terrasse…). Entre plusieurs appartements, la valeur varie donc en fonction de la situation au sein de l’immeuble. Les appartements situés en rez-de-chaussée valant moins cher que les appartements dans les étages. La présence d’une terrasse est une qualité qui peut toutefois compenser le prix bas d’un bien en rez-de-chaussée… à condition que la terrasse soit bien isolée et bien orientée.

3- La surface du logement et le nombre de pièces, des données importantes dans l’évaluation de bien immobilier

Plus il y a de surface au sol et plus le prix d’un bien immobilier grimpe. Il peut être bon – parfois obligatoire – de procéder à un mesurage réglementaire. Par exemple, les métrages loi Boutin et loi Carrez sont des mesurages strictement définis. Ils permettent de connaître la surface plancher d’un bien en tenant seulement compte des parties dont la hauteur atteint 1,80 mètre. Ils peuvent donc être de bonnes indications pour les acheteurs. Ces derniers pourront comparer le bien que vous vendez avec d’autres sur la base d’informations similaires et objectives.

Pour bien estimer un appartement ou une maison, le nombre de pièces a aussi son importance. Plus il y a de pièces et plus le tarif grimpera lors de l’achat immobilier. Néanmoins, il faut tenir compte de la nature des pièces (salon, salle à manger, chambre, salle de bain, combles…), de leur agencement et de leur état. Une maison de 8 pièces mal agencées et non entretenues ne pourra pas être estimée sur les mêmes critères qu’une plus petite maison en parfait état.

4- Évaluer son bien immobilier d’après l’état des locaux et les travaux à prévoir

Les travaux font partie des spécificités qui peuvent diminuer la valeur du bien immobilier à vendre. Si l’acquéreur doit prévoir un budget travaux pour restaurer votre bien, vous devrez fixer un prix de vente en fonction de ce budget. Votre logement a besoin de rafraîchissements ? Il existe une astuce pour ne pas trop baisser le prix de vente de votre bien sans vous ruiner : le home staging. Repeignez rapidement – mais proprement – ce qui a besoin d’un coup de pinceau, débarrassez-vous des meubles et objets qui sont vraiment en trop mauvais état, achetez quelques accessoires neufs pour une déco tendance… Et le tour est joué ! Grâce au home staging, vous pouvez créer un coup de cœur sans véritablement faire de travaux.

En résumé, un bien neuf en bon état – ou qui paraît en bon état – se vendra plus cher qu’un bien ancien mal entretenu. Mais acheter dans le neuf a des avantages et des inconvénients… Et si vous vendez un bien ancien, demandez l’avis d’un professionnel de la rénovation sur le budget à prévoir. Vous pourrez tenir compte des travaux pour définir le juste prix de votre bien. En plus, grâce au devis travaux fourni, vous aiderez vos acquéreurs à se projeter dans votre bien.

5- L’environnement immédiat : un critère important pour estimer une maison ou un appartement

Pour l’estimation du prix d’une maison ou du prix d’un appartement, il faut s’intéresser à l’environnement, et plus précisément aux infrastructures présentes ou absentes près du bien. Commerces facilement accessibles, transports à proximité, cabinets médicaux dans le quartier et écoles proches… Ce sont autant d’atouts qui peuvent augmenter la valeur vénale d’un bien immobilier. Ce sont des atouts que l’on retrouve dans les grandes villes. Et c’est l’une des raisons qui expliquent, en partie, que les prix de l’immobilier soient plus élevés en milieu urbain qu’en rase campagne.

En copropriété, outre les magasins et services à proximité, l’environnement immédiat ce sont les parties communes. Bien entretenues, ces parties augmentent le prix de votre appartement. Mal gérées, elles influencent votre estimation immobilière à la baisse.

6- Les atouts supplémentaires pour une juste estimation immobilière et mieux vendre votre bien

Plus il y a de confort dans un bien et plus son prix de vente augmente. Les petits plus qui apportent un confort supplémentaire aux habitants sont les :

• jardins,
• terrasses,
• balcons…

La présence d’un garage et d’une cave, la vue, l’absence vis-à-vis sont d’autres atouts pour vendre votre bien au meilleur prix. Concrètement, la présence d’une terrasse augmente le prix de vente de 5 à 15% par rapport à un bien sans aucune terrasse ni balcon. Une exposition sud-est ou sud-ouest fait partie des atouts qui créent une surcote. Une vue mer ou montagne, une vue dégagée sur un monument apportent aussi de la plus-value. Un beau panorama peut faire grimper le prix d’un logement de 20% !

7- L’importance de la performance énergétique lors de l’évaluation d’un bien immobilier

Révélée par le DPE, la performance énergétique de votre logement a des conséquences sur son prix de vente. Si le bien a un bon classement DPE, cela signifie que ses installations de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude sont efficaces. Donc, le bien consomme moins d’énergie. En investissant dans ce type de bien, les acheteurs auront peu de frais énergétiques.

À l’inverse, en vendant une passoire thermique, vous incitez les nouveaux propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique ou d’isolation. Des frais supplémentaires qui font baisser le prix de vente.

8- Les charges et les impôts, des facteurs influençant votre estimation immobilière et le prix de vente de votre bien

Plus les charges et impôts locaux sont importants et plus les acheteurs hésiteront à se positionner sur votre bien… Surtout si un bien similaire est à vendre dans une commune voisine avec moins d’impôts fonciers. Si ces frais sont considérables, il faudra envisager de baisser le prix de vente pour rester attractif et compétitif.

N’oubliez pas aussi de prendre en compte les frais de notaire et frais d’agence qui vont faire gonfler la note de l’acheteur. Ce que l’acheteur va payer est donc bien différent que ce que vous allez percevoir ! Les agents immobiliers et notaires pourront vous donner une estimation plus précise de ces frais annexes à l’achat immobilier.

Vidéo bonus : Comment estimer un bien immobilier ?

Le marché de l’immobilier répond à des règles strictes qui ne laissent pas de place à l’amateurisme. Cette vidéo vous explique étape par étape comment faire une bonne estimation d’un bien immobilier !

Conclusion

En tenant compte de tous ces critères, vous pouvez facilement estimer un bien immobilier vous-même, sans être expert en la matière. L’étude des données disponibles vous permettra de faire une première estimation. Pour une évaluation de maison ou d’appartement au plus près de la réalité, sachez que vous pouvez utiliser des outils dédiés, sur Internet comme une estimation immobilière en ligne. En effet, ils vous permettent de faire votre estimation immobilière en ligne facilement et, parfois, gratuitement.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier (expert, agent immobilier…) permet également de faire évaluer sa maison ou son appartement de manière réaliste et objective. C’est une étape est très utile si vous aves des doutes, mais souvent, cette démarche à un prix. En fonction du budget, il importe de bien se renseigner sur le coût d’une estimation immobilière avant de faire expertiser sa maison ou de faire évaluer son appartement.