Vous souhaitez faire l’acquisition de votre résidence principale et vous hésitez entre le neuf et l’ancien ? Faisons le point sur les avantages et inconvénients de l’achat d’un logement neuf pour !
Tout le monde rêve de devenir propriétaire et de faire un investissement immobilier pour sa résidence principale. Il se pose alors la question de savoir s’il faut acheter une résidence neuve ou ancienne. Pour ceux qui se laissent tenter par l’achat d’un logement neuf, il est important de connaître certaines informations. Faisons le point sur les avantages et inconvénients de l’achat immobilier neuf.
Qu’est-ce qu’un achat immobilier neuf ?
Faire l’acquisition d’un immobilier neuf revient à acheter un logement neuf. Il peut donc s’agir :
- d’un appart neuf,
- d’un studio neuf,
- d’un projet immobilier neuf,
- ou d’une maison neuve.
Mais comment peut-on définir précisément ce qu’est un logement neuf ? Un achat immobilier neuf peut être acquis clé en main ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Nous allons voir qu’il existe différentes variantes de logement neuf et que que ce n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire de prime abord.
Les spécificités de l’achat neuf clé en main
Dans le premier cas, le logement est considéré comme neuf s’il a été achevé 5 ans au moins avant son acquisition. Aussi, faut-il que cet appartement ou maison n’ait jamais été habité ni par le propriétaire ni par un locataire. Selon le cas, les procédures d’acquisition ne sont pas les mêmes.
La procédure d’achat d’un logement neuf achevé est semblable à celle d’un logement ancien. Vous avez la possibilité de le visiter et d’identifier d’éventuels défauts de construction.
S’il vous convient, vous pouvez commencer le processus d’achat du bien immobilier dont voici les étapes :
- la signature d’une promesse de vente,
- Le versement d’un acompte d’environ 10 % du montant d’acquisition,
- et la signature de l’acte définitif de vente.
La promesse de vente doit contenir des clauses suspensives qui protègent l’acquéreur en cas de changement d’avis. Il faut noter que l’acquéreur du bien immobilier neuf a un délai de 7 jours pour se rétracter avant la signature de l’acte définitif de vente.
Le processus d’achat VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
En ce qui concerne l’achat d’un logement neuf en VEFA, la procédure est plus complexe. En effet, le futur propriétaire achète le bien immobilier sur plan et paie de façon échelonnée en fonction de l’avancement des travaux. On parle aussi d’achat de programme neuf. Mais avant, il a le droit de :
- signer un contrat de réservation avec le promoteur du projet
- verser une garantie de 5 % du prix du bien immobilier
- se rétracter avant la signature de l’acte authentique.
En plus des clauses suspensives, ce contrat lié à un programme logement neuf comporte des informations sur le plan, la superficie, la situation de l’immeuble, le prix, les dates d’exécution des travaux et de livraison, etc. Le délai de rétraction pour ce type de contrat est de 10 jours.
Il faut noter que le paiement échelonné se fait suivant un taux déterminé par la loi. Soit, 5 % du montant total pour le dépôt de garantie, 30 % une fois les fondations achevées, 35 % à la pose de la toiture, 25 % à l’achèvement des travaux et 5 % lors de la livraison du logement.
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Les avantages de l’achat d’un bien immobilier neuf
L’achat d’un bien immobilier neuf comporte de nombreux avantages. Ils le sont encore plus quand le but de l’acquisition est d’avoir sa résidence principale.
Un logement confortable et conforme aux normes
Pour faire l’achat d’une résidence clé en main, il faut que celui-ci soit au goût de l’acquéreur. Autrement, ce dernier ne conclurait pas l’achat. Pour un logement acheté en VEFA par exemple, l’acheteur a la possibilité de personnaliser le projet d’appartement ou de maison selon ses préférences. Il peut choisir le type de revêtement qui lui convient, les équipements pour la cuisine, la salle de bains, etc. Il a ainsi la possibilité de se garantir un confort maximal, en habitant une demeure entièrement neuve.
Un autre avantage des logements neufs est la garantie du respect des normes en vigueur. Celles-ci impliquent une isolation thermique selon la norme RT 2012. Elle permet aux habitants du logement de ne pas faire du gaspillage d’énergie. Aussi, la sécurité incendie, la conformité aux normes parasismiques, les dispositifs de contrôle d’accès, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, etc sont garantis.
Des frais de notaire réduits et une fiscalité avantageuse
Avec une politique d’encouragement de nouvelles constructions, les droits de mutation sont considérablement réduits pour l’acquisition d’un logement neuf. Ils sont de l’ordre de 3 % du prix de vente tandis que pour un logement ancien, ce pourcentage monte jusqu’à 8 %.
Aussi, pour un logement acheté en VEFA, l’acquéreur peur défiscaliser sa résidence principale car il bénéficie d’une exonération sur la taxe foncière pendant les deux premières années. Toutefois, cette exonération n’est pas appliquée dans toutes les communes ou de la collectivité locale. Vous ne pourrez pas non plus bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel qui est réservé à l’investissement immobilier locatif.
L’acheteur bénéficie également de la réduction de la TVA, si le logement est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine). En effet, au lieu des 20 % habituellement pratiqués, vous ne paierez qu’une TVA s’élevant à 5,5 ou 7 % du prix du logement. Pour résumer, la défiscalisation de la résidence principale est plus avantageuse dans le cas de l’achat neuf d’un appartement ou d’une maison.
Pas de mauvaises surprises liées travaux de rénovation et d’entretien
Avec l’achat d’un logement neuf, vous êtes à l’abri des coûts onéreux des travaux de rénovation et d’entretien. Contrairement à un logement ancien, vous n’aurez pas à faire des travaux d’isolation thermique, de réfection de toiture, ou encore de ravalement de toiture.
Vous êtes également à l’abri de mauvaises surprises grâce à la couverture de la garantie biennale après réception des travaux. Souscrite par le constructeur, cette dernière garantit le bon fonctionnement des équipements tels que les robinets, les chaudières, etc, sur une période de deux ans. Aussi, oblige-t-elle le constructeur à faire des réparations en cas de travaux importants survenus pendant les 10 premières années.
Enfin, il faut noter que les aides financières sont généralement plus importantes et avantageuses pour le financement d’un achat immobilier neuf.
Les inconvénients de l’achat d’un logement neuf
Malgré ces nombreux avantages, l’achat d’une résidence neuve a quelques inconvénients qu’il faut connaître.
Un prix au m² plus élevé et de longs délais
Que ce soit pour l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve, les prix au m² sont globalement plus élevés que ceux d’un ancien logement. Ce constat est le même dans presque toutes les régions.
Pour l’achat d’un logement neuf en VEFA, il faut faire preuve d’une grande patience. Certains contrats prévoient des délais pouvant aller jusqu’à 18 mois d’attente. Aussi, le paiement du coût d’acquisition peut s’avérer très lourd et contraignant pour beaucoup de ménages. Il peut devenir asphyxiant s’il faut en même temps s’acquitter de son loyer si l’on est locataire.
Des emplacements loin des centres ville
Il est très rare de se procurer un logement neuf à proximité des centres urbains. Pour le cas des achats en VEFA, il faut compter avec l’emplacement qu’auraient pu se procurer les constructeurs. Il y a donc de grandes chances d’être déçu. Aussi, la plupart des nouveaux logements font l’impasse sur le charme de l’architecture. Contrairement aux anciennes constructions, ils sont beaucoup plus orientés vers le fonctionnel.
Enfin, la réputation du promoteur est un important aspect à prendre en compte dans les projets d’achat de logement en VEFA. Il est indispensable de se renseigner sur le mandat de vente avant de vous engager. Ainsi, vous éviterez les promoteurs en faillite. Aussi, importe-t-il de veiller à la validité des garanties et des assurances qui le couvrent.
