Comment fonctionne un prêt relais ? Tout ce que vous devez savoir pour acheter avant de vendre

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais, la solution idéale pour acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’ancien, mais qui comporte des risques à ne pas négliger. Avantages, inconvénients, fonctionnement : voici un guide complet pour tout comprendre.

Acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’ancien, c’est possible grâce au prêt relais. Cet emprunt transitoire permet aux propriétaires de financer leur achat en attendant la revente de leur bien actuel. Comment fonctionne exactement un prêt relais ? Quels sont ses avantages, inconvénients et les conditions ? Ce guide complet vous explique tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Un prêt relais est un crédit immobilier à court terme conçu pour faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Sa durée peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, voire s’étendre sur 1 à 2 ans. Ce type de prêt est particulièrement avantageux lorsque vous tombez sur le bien de vos rêves, mais que vous n’avez pas encore vendu votre propriété actuelle. Il vous permet de vous positionner rapidement sur une nouvelle acquisition sans rater le coup de cœur.

Le prêt relais offre également une certaine protection contre les périodes de transition délicates. En effet, trouver son prochain logement avant de vendre est toujours plus rassurant, car si vous vendez sans avoir trouvé ou signé le prochain, vous risquez de vous retrouver sans domicile. Dans ce cas, vous pourriez être contraint de recourir à des solutions de logement temporaire comme la location ou Airbnb. Cela entraîne des frais supplémentaires et un certain inconfort.

Avec le prêt relais, vous évitez ces désagréments. Il couvre cette période intermédiaire, vous aide à limiter certains coûts et garantit que l’achat de votre nouveau bien n’est pas conditionné par la vente rapide de l’ancien.

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Comment fonctionne le prêt relais ?

Le prêt relais repose sur une estimation de la valeur du bien actuel du propriétaire. En général, la banque finance jusqu’à 70% de cette valeur (souvent après déduction des frais de vente). Ce montant servira de fond pour acheter le nouveau bien, mais devra être remboursé dès que le bien actuel sera vendu.

Prenons un exemple simple :

• Valeur estimée du bien actuel : 300 000 €
• Montant du prêt relais (70% de la valeur estimée) : 210 000 €

Ce montant de 210 000 € vous est avancé par la banque pour financer votre nouvel achat. Si vous souhaitez acheter un nouveau bien à 350 000 €, vous devrez trouver un moyen de financer la différence, par exemple :

1. Avec un apport personnel : si vous avez des économies, vous pouvez utiliser 140 000 € pour compléter l’achat.
2. Avec un prêt immobilier classique : si vous n’avez pas d’apport suffisant, vous pouvez demander un prêt immobilier pour financer les 140 000 € restants.

Une fois que votre bien actuel est vendu pour 300 000 € (montant que vous recevrez après la vente), vous utiliserez cet argent pour rembourser le prêt relais de 210 000 €. Il vous restera alors 90 000 € après le remboursement du prêt relais, que vous pourrez utiliser pour d’autres projets ou pour réduire le montant de votre prêt immobilier.

Si la vente du bien prend plus de temps ou se fait à un prix inférieur à 300 000 €, vous devrez tout de même rembourser le prêt relais dans les délais fixés par la banque. Il peut être utile de prévoir cette possibilité et d’en discuter avec votre banquier.

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Les différents types de prêts relais

Il existe trois principaux types de prêts relais, chacun avec des modalités spécifiques :

1. Le prêt relais sec : c’est le plus simple. Il est utilisé si vous pensez que la vente de votre bien actuel suffira à payer entièrement le nouveau. Vous n’avez pas besoin de demander un autre prêt en plus.
2. Le prêt relais adossé ou associé : il est utilisé lorsque le prêt relais ne suffit pas pour acheter le bien désiré. La banque associe alors le prêt relais à un crédit immobilier classique pour compléter le financement.
3. Le prêt relais rachat de crédit : il est destiné à ceux ayant déjà un crédit immobilier sur leur bien actuel. Dans ce cas, la banque regroupe le prêt relais et le prêt immobilier existant pour simplifier le remboursement.

Quels sont les avantages d’un prêt relais ?

Le prêt relais offre plusieurs avantages pour les propriétaires ayant besoin d’un financement transitoire :

• Flexibilité : il permet d’acheter rapidement un nouveau bien sans attendre la vente du précédent, idéal en cas d’opportunité d’achat.
• Tranquillité : le propriétaire peut vendre son bien au bon moment et sans précipitation, optimisant ainsi la vente.
• Choix varié de formules : en fonction de sa situation, l’emprunteur peut opter pour le prêt relais le plus ingtéressant, sec, adossé ou rachat de crédit.

Quels sont les inconvénients et les risques du prêt relais ?

Toutefois, le prêt relais comporte certains risques, notamment :

• Le coût des intérêts : les intérêts sur le prêt relais sont souvent plus élevés qu’un prêt immobilier classique, ce qui augmente donc la charge financière.
• Risque de ne pas vendre à temps : si le bien ne se vend pas dans le délai imparti, l’emprunteur peut devoir rembourser le prêt relais de manière imprévue.
• Évaluation du bien : la banque finance uniquement 70% de la valeur estimée du bien. En cas de vente inférieure à l’estimation, il pourrait y avoir un déficit.

Récapitulatif des avantages et des inconvénients :

✅ Avantages	⚠️ Inconvénients
⚡ Flexibilité pour acheter avant de vendre	💸 Intérêts plus élevés qu’un prêt classique
🕰️ Vendre sans précipitation	⏳ Risque de ne pas vendre à temps
🎯 Différentes formules selon la situation	📉 Financement limité à 70% de la valeur estimée

Les conditions pour obtenir un prêt relais

Même si le prêt relais présente des inconvénients et des risques, beaucoup de personnes espèrent y avoir recours pour être plus à l’aise au niveau des timings et pour pouvoir déménager tranquillement. Cependant, ce n’est pas toujours si simple de l’obtenir, car les banques exigent plusieurs critères.

Estimation du bien actuel

La banque commence par estimer la valeur de votre bien immobilier actuel. Cette évaluation est indispensable, car elle sert de base pour calculer le montant du prêt relais. En général, la banque propose un financement représentant entre 60% et 80% de la valeur estimée du bien. Il est souvent recommandé de faire appel à une expertise professionnelle pour garantir une estimation précise et objective du bien.

Capacité de remboursement

Ensuite, la banque se penche sur votre capacité de remboursement. C’est ici que la règle du taux d’endettement maximal, généralement fixé à 35% des revenus nets, entre en jeu. Ce taux inclut l’ensemble de vos crédits (prêt immobilier, crédits à la consommation, etc.). Si ce plafond est dépassé, il est fort probable que la banque refuse le prêt relais, car elle jugera le risque trop élevé pour votre capacité financière.

Profil de l’emprunteur

Enfin, le profil financier de l’emprunteur est scruté de près. Un historique bancaire sain, une bonne capacité d’épargne, ainsi qu’une stabilité professionnelle (CDI, ancienneté dans l’emploi, etc.) sont des atouts qui jouent en votre faveur. Ces éléments influencent directement l’acceptation du prêt relais, car ils rassurent la banque sur votre capacité à honorer vos engagements financiers, même en période de transition entre deux biens.

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Combien coûte un prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais peut varier en fonction de plusieurs éléments, mais il est généralement plus élevé qu’un prêt immobilier classique. Voici les principaux facteurs qui influencent son coût :

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est souvent plus élevé que celui des prêts immobiliers classiques. Il peut être fixe (reste identique pendant toute la durée du prêt) ou variable (peut fluctuer en fonction du marché). Le taux appliqué dépend de la politique de chaque banque, mais aussi de votre profil financier (stabilité des revenus, taux d’endettement, etc.). Ce taux influence directement le montant total des intérêts que vous aurez à payer.Par exemple, si vous empruntez 210 000 € avec un taux d’intérêt de 2,5% sur un prêt relais d’un an, les intérêts que vous devrez payer s’élèveront à environ 5 250 € (avant remboursement du capital emprunté).

Durée du prêt relais

La durée du prêt relais joue également un rôle dans son coût. Un prêt relais est conçu pour être temporaire, avec une durée généralement comprise entre 6 mois et 2 ans. Plus la durée est longue, plus les intérêts s’accumulent. Si la vente de votre bien actuel prend du temps, le montant total des intérêts que vous devrez payer sera plus élevé. Vous pouvez avoir de mauvaises surprises, notamment si vous pensiez vendre plus vite que prévu. C’est pourquoi il est important de bien évaluer le délai de vente de votre bien avant de souscrire un prêt relais, et de calculer vos économies.

Assurance emprunteur

Comme pour tout prêt, la banque demandera que vous souscriviez à une assurance emprunteur, ce qui ajoute encore des frais supplémentaires à prévoir. Cette assurance couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Bien que la durée d’un prêt relais soit courte, l’assurance reste obligatoire dans la plupart des cas. Toutefois, son coût est généralement plus faible qu’une assurance pour un prêt immobilier classique, car la durée est limitée. Par exemple, pour un prêt relais de 210 000 € sur un an, l’assurance emprunteur pourrait coûter entre 200 € et 500 €, selon les garanties choisies.

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Est-ce une bonne solution pour vous ?

Le prêt relais peut être une excellente solution dans certains cas, mais il ne convient pas à toutes les situations. Si vous voulez limiter les couts, il peut-être préférable de vendre, puis d’acheter. Pensez par exemple à la vente concomitante. Si vous réfléchissez au prêt relais, voici quelques questions à vous poser avant de vous engager :

Est-ce une opportunité de marché ?

Si le bien que vous souhaitez acheter est une vraie opportunité (prix attractif, emplacement stratégique, bien rare sur le marché), il peut être intéressant de recourir au prêt relais pour ne pas laisser passer cette occasion. Le prêt relais vous permet de vous positionner rapidement sur le marché et de sécuriser l’achat. Cependant, cette solution est surtout valable si vous êtes convaincu que le bien que vous vendez sera rapidement acheté.

La vente de votre bien actuel est-elle réaliste à court terme ?

Vous devez connaître avec précision le marché immobilier de votre région. Si votre bien est dans une zone où les ventes sont rapides et à des prix attractifs, vous avez de bonnes chances de rembourser le prêt relais rapidement. À l’inverse, si le marché est saturé ou si votre bien est atypique, il risque de rester plus longtemps à la vente, donc le prêt relais peut devenir risqué. Plus le bien mettra du temps à se vendre, plus les intérêts à payer seront élevés, ce qui peut compliquer la gestion de vos finances.

Votre budget peut-il supporter les intérêts du prêt relais ?

Les intérêts d’un prêt relais peuvent s’accumuler rapidement, surtout si la vente tarde. Vous devez donc évaluer si votre budget vous permet de couvrir ces coûts supplémentaires pendant la période de transition. Il est essentiel d’avoir un plan de secours si la vente prend plus de temps que prévu, comme des économies ou une marge de négociation avec la banque pour prolonger la durée du prêt relais si nécessaire.

Le prêt relais peut être une bonne solution pour vous si vous avez un projet d’achat solide et une vente réaliste dans un délai raisonnable. Mais il est important de bien préparer votre dossier et d’être conscient des risques avant de vous engager. Votre conseiller bancaire ou un courtier saura vous accompagner et vous expliquer toutes les modalités.