Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, transmettre des biens à ses proches, ou encore diminuer la fiscalité, rien ne vaut la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Revue de détail des avantages de cette structure qui rencontre de plus en plus en plus de succès en France.
Qu’est ce qu’une société civile immobilière ?
En droit civil français, une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Le recours à une SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien. Cette forme de société exige deux associés minimum au moment de la création et permet de gérer des actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision entre les membres de la SCI. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
Il important de souligner qu’une SCI est une société non commerciale et c’est pourquoi elle est particulièrement appréciée par les particuliers dans le but de simplifier la gestion et la transmission de leur patrimoine. Une entreprise commerciale ou industrielle détenant des biens immobiliers peut cependant avoir recours également à la SCI si elle sépare la gestion de ses biens immobiliers de son activité commerciale ou industrielle.
Quels sont les avantages de créer une SCI ?
Généralement, une SCI est créée dans un cadre familial afin d’anticiper la transmission du patrimoine, de protéger son concubin en cas de décès, ou encore de prévenir d’éventuels conflits entre héritiers. Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire du sur-mesure et d’adapter ses statuts à chaque situation. Voici le résumé des principaux avantages :
Avantage fiscal
- Si la SCI possède des biens immobiliers qu’elle loue, il est possible de déduire de ce chiffre d’affaires les intérêts versés ainsi que les coûts des travaux engagés pour établir le revenu imposable.
- En cas de déficit, il est répercuté sur le revenu fiscal des associés jusqu’à 10 700 € chacun.
- Après 15 ans de détention, la revente des parts est exonérée d’impôt sur les plus-values.
Avantage pour la succession
- La SCI favorise la transmission du patrimoine au sein des familles, car les enfants peuvent être associés, d’une part, et la valeur transmise est établie sur l’actif net de la SCI, donc après déduction des dettes.
- La transmission peut se faire au fur et à masure, sans impact sur la gestion.
Avantage patrimonial
- La SCI permet d’éviter les problèmes de la propriété d’un bien en indivision : le gérant peut prendre les décisions de gestion courante même si les associés n’arrivent plus à s’entendre (en savoir plus : gérant de la SCI).
- La SCI permet de mettre à l’abri ses locaux professionnels contre les risques de redressement ou de liquidation judiciaire de sa société commerciale.
Pourquoi se faire assister par un spécialiste ?
Créer une SCI est relativement simple mais demande tout de même pas mal de parasse à gérer ainsi que quelques conaissances spécifiques en droit. Quand on regarde la liste des étapes nécessaires, ça peut faire peur… sans compter le temps de recherche nécessaire pour réunir toutes les informations pour rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, enregistrer les statuts au centre des impôts, publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales, procéder à l’immatriculation de la société…
De plus, une fois la SCI créée, la nomination d’un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI immobilière veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l’imposition de chacun. Du travail supplémentaire à prévoir chaque année.
Confier ces tâches à un professionnel est donc un choix raisonnable pour gagner du temps et également bénéficier de conseils pour optimiser au mieux la gestion de vos biens immobiliers.
