La loi Pinel est un dispositif fiscal qui s’applique dans le secteur immobilier dans le but de favoriser les investissements locatifs dans zones dites « tendues ». Le but est favoriser l’accès au logement en proposant des avantages fiscaux aux investisseurs. En contrepartie, il existe certaines contraintes à prendre en compte… Alors, le dispositif Pinel est-il vraiment avantageux pour tous les acteurs ? Zoom sur son fonctionnement, ses avantages, mais aussi ses inconvénients !
L’immobilier est un grand marché qui se développe de plus en plus. Pour mieux appuyer ce secteur, de nombreux dispositifs et aides d’accès ne cessent de voir le jour. Parmi ces derniers vous retrouverez la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière qui présente de nombreux atouts aux acteurs du secteur de l’immobilier. Quel est alors son fonctionnement ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Voici des essais de réponse à ces diverses préoccupations !
Dans cet article :
Fonctionnement de la loi Pinel
Mise en place au cours de l’année 2014, la loi Pinel est un dispositif de cadrage du monde de l’immobilier. Son objectif principal consiste à assurer la relance du secteur de l’immobilier ainsi que la construction des appartements neufs. Les régions ne disposant pas de logement ou n’ayant presque pas de logement sont les plus visées comme le rappelle la Loi pinel avec net-investissement.fr.
Ce dispositif présente d’énormes avantages pour les propriétaires de logement neufs (ou ancien relais à neuf) désireux de mettre leur bien en location. La loi leur applique à cet effet des pourcentages de défiscalisation qui augmentent en fonction de la durée de location. Par ailleurs, la loi Pinel prévoit qu’après la construction d’un logement, ce dernier doit être mis en location dans un délai maximal de 12 mois suivant la remise des clefs.
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel offre plusieurs avantages. Au nombre de ceux-ci, vous avez :
- la réduction des impôts
- l’introduction d’une large gamme de biens immobiliers
- une possibilité de faire la location de votre bien à un membre de votre famille
- l’exonération sur certaines charges
- la constitution de votre patrimoine personnel
- les bienfaits de l’effet de levier
- la régularité des revenus locatifs.
La réduction des impôts
L’un des avantages du dispositif Pinel est qu’il vous offre la possibilité de bénéficier d’une réduction sur vos impôts. En tant que propriétaire, cette réduction peut atteindre différents taux. Pour une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le taux de défiscalisation est respectivement de 12 %, 18 % ou de 21 %. De façon concrète, avec la loi Pinel, vous avez l’opportunité d’avoir une réduction allant jusqu’à environ 36 000 euros lorsque la durée d’investissement est de six années. Elle peut augmenter et atteindre des montants de 54 000 euros et 63 000 euros pour des durées d’investissement de 9 ans et 12 ans.
L’introduction d’une large gamme de biens immobiliers
Avec l’adoption de la loi Pinel, un nombre impressionnant de biens immobiliers sont éligibles. En effet, les grands pavillons, les maisons ainsi que les studios restent éligibles grâce à ce dispositif. Contrairement à ce qu’on pourrait penser, il n’est pas uniquement réservé aux programmes immobilier neuf. Avec ce critère, plusieurs investisseurs sont attirés. Vous avez donc la possibilité de bénéficier des avantages de cette loi, peu importe la nature des besoins immobiliers.
Une possibilité de faire la location de votre bien à un membre de votre famille
La loi Pinel offre aux investisseurs un autre avantage, pas des moindres. En réalité, avec cette loi, vous avez l’opportunité de faire la location de vos biens immobiliers à votre famille. Il s’agit d’une opportunité très intéressante que ce dispositif vous offre. Une réduction des frais d’impôts vous est aussi octroyée à l’issue de cette opération.
L’exonération sur certaines charges
Certaines charges se verront annulées des frais de location que vous percevez dès lors que vous êtes un propriétaire bailleur. Il s’agit essentiellement :
- des frais de gestion locative des biens immobiliers
- des taxes foncières
- des dépenses liées à l’entretien ainsi qu’à la rénovation de l’appartement
- des intérêts d’emprunts
- des primes d’assurance.
Dans le cas où le bien dispose d’un gardien ou d’un concierge, les frais ayant trait à leur salaire peuvent être également exonérés.
La constitution de votre patrimoine personnel
Dès lors que vous investissez dans un bien tangible à l’instar des logements, vous aurez un appartement qui sera votre propriété. Vous avez la possibilité de disposer de ce dernier à votre bon vouloir une fois que le dispositif arrive à échéance. L’opportunité vous est donc donnée de léguer ce bien à votre descendance dès lors que vous ne faites plus partie de la loi Pinel. Vous pouvez également le revendre, l’habiter ou même le mettre en location.
Les bienfaits de l’effet de levier
Beaucoup d’investisseurs ont recours au prêt immobilier auprès des banques ou des organismes de crédit afin de financer leur projet. Ce qui est avantageux avec la loi Pinel est qu’il existe un système appelé effet de levier qui favorise la réduction de l’effort d’épargne indispensable au remboursement du crédit contracté. C’est-à-dire que le dispositif Pinel autorise le remboursement des mensualités de votre prêt à partir des frais de location versés par les locataires. Cela limite ainsi votre effort d’épargne.
Il faut comprendre que l’effet de levier est un mécanisme mis en place afin de permettre l’augmentation de votre capacité à investir à l’aide d’un crédit : l’endettement. À titre illustratif, vous parlerez d’effet de levier au moment où vous faites un investissement locatif de 1 000 000 d’euros à partir de 100 000 euros d’apport personnel et de 900 000 euros de crédit immobilier.
La régularité des revenus locatifs
L’objectif même de l’investissement dans la loi Pinel est la perception de façon régulière des loyers reçus des locataires. En effet, si vous mettez en location votre logement, vous percevrez en contrepartie un avantage fiscal de même que plusieurs revenus locatifs. Dans le cas où le loyer versé vous aidait à rembourser les dettes, les prochains versements vous serviront de fonds d’investissement d’autres projets une fois que le remboursement va prendre fin.
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Quels sont les inconvénients de ce dispositif ?
Bien que la loi Pinel présente d’énormes avantages, quelques inconvénients subsistent également.
Les frais de location sont plafonnés
En fonction de la situation géographique de votre bien immobilier, certains prix de location ne pourront plus être dépassés. En effet, la loi Pinel a imposé un plafonnement des frais de location. Ainsi, vous n’avez plus la possibilité de réclamer à votre guise le montant de loyer que vous désirez. Selon le dispositif Pinel, les biens immobiliers non loués risquent de vous faire perdre de l’argent. Cette dernière offre la garantit aux divers propriétaires que leur bien aura un locataire. Néanmoins, les foyers ayant un revenu modeste sont rassurés de trouver des habitations neuves et belles. Avec le coefficient multiplicateur contenu dans cette loi, le prix de location au mètre carré des petites superficies revient plus cher que celui des grandes surfaces.
Certains logements ne sont pas éligibles
Seules la construction et la rénovation totale sont prises en compte dans la loi Pinel. Avant de bénéficier de cette dernière, votre projet d’investissement immobilier ne doit pas être tourné vers les vieilles bâtisses. En effet, il faut que le logement dans lequel vous avez placé votre investissement respecte les normes énergétiques en vigueur. Cela vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Par ailleurs, certaines régions de la France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Par contre, il existe plusieurs zones géographiques dont celles A bis, A et B1 qui bénéficient de son application.
Pour connaitre la zone d’une commune, rendez-vous sur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc.
Vous ne profitez pas immédiatement de votre bien immobilier
Si votre investissement est fait sur la base de la loi Pinel, sachez que les profits que vous tirez du bien ne sont pas immédiats. Il va falloir mettre en location votre bien pendant 6 années, 9 années ou 12 années sans l’avoir habité. Ce n’est qu’à partir de la fin de la période de location que vous commencez à en profiter.
Il faut alors retenir que la loi Pinel a été instaurée dans le but d’encourager et de promouvoir l’investissement locatif. Elle présente plusieurs bienfaits tant pour le propriétaire que pour le locataire. En dépit des avantages que ce dispositif offre, certains inconvénients sont également à noter. Toutefois, sachez que ce dispositif est très bien intéressant pour toutes les personnes qui ont un désir de construire un logement sûr et à prix bas.
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