Si l’Outre-mer a toujours été une destination de vacances pour les métropolitains, désormais, elle constitue le meilleur endroit pour investir. Avec les différents dispositifs fiscaux mis en place, l’investissement dans les territoires Outre-mer, appelés maintenant DROM-COM, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant au développement économique local. Girardin industriel, Pinel Outre-mer, Fonds d’investissement de Proximité ou déficit foncier, quelles sont les options qui se présentent ?
Dans cet article :
La défiscalisation en Outre-mer
Dans l’objectif d’encourager les investissements ciblés, les dispositifs fiscaux ont été mis en place par l’État et permettent aux contribuables d’obtenir une réduction sur leur impôt sur le revenu. Des réductions qui peuvent aller jusqu’à 90.000 euros et des plafonds de niche fiscale à 18.000 euros si l’investissement se passe dans les départements, régions et communautés d’Outre-mer (DROM-COM). Ces mesures ont été prises par l’Etat afin d’alléger les impôts sur le revenu, mais surtout pour participer au développement de l’économie local, notamment dans la construction de logements sociaux. La Guadeloupe, la Guyane ou encore la Martinique et toutes les autres font désormais partie des meilleurs endroits pour investir à condition de disposer d’une trésorerie conséquente et d’être domicilié fiscalement en France. Cet ensemble de mesures est encadré par les lois Pinel Outre-mer, Girardin Industriel ou encore FIP. Ces textes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs qui s’appliquent notamment dans des investissements ciblés. L’investissement dans l’immobilier étant le plus prisé, ces mesures permettent à l’État d’orienter sa politique de logement (construction neuve répondant aux normes environnementales, location de logement, etc.).
Girardin industriel et social
Impossible de parler de défiscalisation Outre-mer sans parler du dispositif Girardin industriel ou social. C’est un moyen de bénéficier de réduction d’impôts à condition d’investir dans du matériel industriel pour les TPE/PME ou dans des logements sociaux en Outre-mer.
Avec Girardin Industriel, l’investissement apporté par le contribuable servira à financer les matériels industriels d’un entrepreneur en Drom-Com dans une durée de 5 ans. En contrepartie, il est possible d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 130% du montant de l’investissement, soit environ la totalité de l’investissement plus une réduction de 30% sur l’impôt de revenu.
Avec Girardin Social, l’investissement servira à créer des logements sociaux. Les Drom-Com connaissent un large déficit dans ce domaine. Plus de 100.000 demandes restent sans réponse. Ce dispositif permettra donc aux personnes domiciliées fiscalement en France d’investir dans des logements sociaux. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 17% sur son impôt sur le revenu.
Pour bénéficier du dispositif Girardin, les investisseurs doivent souscrire auprès d’une structure de portage ou au capital d’une SAS ou d’une SNC qui se charge de trouver les matériels industriels ou l’acquisition d’un logement social et les louer par la suite aux Ultramarins. La durée des investissements est de 5 ans. L’investisseur doit garder ses titres sociaux durant ces 5 années minimum afin de conserver ses avantages fiscaux.
Quels avantages ?
Les avantages de tels investissements sont purement fiscaux. Mais ils sont énormes dans la mesure où le contribuable obtient une réduction d’impôt en « One-Shot », c’est-à-dire versés en une fois, dès l’année suivante N+1. La souscription à cette disposition peut être renouvelée chaque année en fonction des besoins en investissements.
En outre, d’autres avantages peuvent également être cités en optant pour ce dispositif :
- Les avantages sont purement fiscaux. L’investisseur ne peut attendre aucun retour sur investissement. Le dispositif permet uniquement une réduction d’impôts.
- La rentabilité de son investissement est définie au préalable, dès la souscription.
- Les gains obtenus sont quasi-immédiats, la réduction en One Shot est simplifiée
- L’investisseur n’est pas tenu de connaître plus particulièrement le fond de ses investissements ni le domaine dans lequel il investit.
- L’investissement permet de contribuer au développement économique local et permet de faire un geste solidaire pour les personnes dans les besoins et notamment pour les entrepreneurs.
Ces avantages font du dispositif Girardin le plus demandé en Drom-Com. Plus de 75% des investisseurs dans ce dispositif renouvellent leur souscription annuelle. De plus en plus de demandes sont également enregistrées d’autant plus que ce dispositif jouit d’une autre option : le Girardin New Energy qui permet d’investir dans les énergies renouvelables, notamment dans les chauffe-eau solaires.
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Pinel Outre-mer
La loi Pinel Outre-mer est une version plus avantageuse de la loi Pinel classique dans la mesure où elle s’applique en territoire ultramarin et permet de bénéficier d’une défiscalisation renforcée. Pour bénéficier du dispositif, le contribuable doit investir dans l’immobilier pour le louer ou pour s’y installer à la retraite. C’est la condition sine qua non de ce dispositif. Les logements concernés sont :
- Les logements neufs ou en état futur d’achèvement
- Les logements considérés non décents en vue d’une réhabilitation
- Les locaux en vue de transformation en habitation
- Les constructions neuves que le contribuable prévoit de construire
Par rapport à la loi Pinel classique (appliquée en métropole), Pinel Outre-mer permet d’obtenir une défiscalisation plus importante, à savoir une réduction d’impôts de :
- 23% sur une location de 6 ans, contre 12% en hexagone
- 29% sur une location de 9 ans, contre 18% en métropole
- 32% pour une location de 12 ans, contre 21% en métropole
Quels avantages ?
Un investissement de 300.000 euros vaut 96.000 euros d’avantages fiscaux en Outre-mer contre 63.000 euros en métropole. C’est le principal avantage de ce dispositif. En outre, en investissant dans l’immobilier loué, l’investisseur peut avoir un retour sur investissement grâce au loyer perçu (une source de revenus de plus.) Plus tard, il pourra y habiter à la retraite ou pendant les vacances.
Mis à part l’avantage fiscal, le dispositif Pinel Outre-mer peut être contraignant pour les investisseurs. À moins d’avoir son propre financement, il est plus difficile pour un investisseur de trouver un financement auprès d’une banque en métropole pour financer une acquisition de bien en Outre-mer. De plus, l’investisseur doit connaitre le marché immobilier local puisqu’il est tenu de s’assurer que le marché locatif en Outre-mer est particulièrement rentable. En outre, il faut également respecter un plafond de loyer et un plafond des ressources locataires pour la location du logement acquis.
Le Fonds d’Investissement de Proximité Outre-mer ou FIP OM
Mis en place par la loi pour l’initiative économique en 2003, le fonds d’investissement de proximité ou FIP est un dispositif qui permet aux contribuables français de bénéficier d’une défiscalisation avantageuse en Outre-mer. Ce dispositif a été mis en place pour contribuer au développement économique des Drom-Com. Depuis 2017, le fond est ouvert à tous les contribuables et est vendu à 1000 euros la part. Un placement dans un FIP permet à un contribuable d’investir dans une petite ou moyenne entreprise en Outre-mer.
Le fonctionnement des FIP OM est simple. Une société de gestion s’occupe de placer les FIP à 70% minimum dans des PME non cotées. L’investissement est à 30% maximum sur autre type de support financier. Ces PME doivent répondre aux critères suivants :
- imposable à l’impôt pour les sociétés,
- disposant d’un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros
- disposant d’un effectif inférieur à 250 personnes,
- exerçant une activité dans 4 régions limitrophes.
Quels avantages ?
Le FIP OM permet aux contribuables de bénéficier de nombreux avantages non seulement en termes fiscaux, mais aussi en matière d’investissement. Parmi les avantages du dispositif figurent :
- Une réduction d’impôt égale à 38% des placements effectués. Une limite annuelle est toutefois posée selon le statut de l’investisseur : 12.000 euros pour les célibataires et 24.000 euros pour les personnes pacsées ou mariées.
- Une exonération d’impôts après 5 ans sur les dividendes et les plus-values de cession des parts du FIP OM. Toutefois, les prélèvements sociaux restent dus à hauteur de 17.2%.
- Le plus important, c’est que la défiscalisation à travers le FIP OM n’est pas à fonds perdu, en opposition à la loi Girardin. Toutefois, il convient de savoir que le FIP OM entre dans le plafond des niches fiscales à 10.000 euros.
La création d’un déficit foncier en Outre-mer
Comme en métropole, la création d’un déficit foncier permet d’obtenir un avantage fiscal. Mais il existe quelques conditions pour bénéficier d’une défiscalisation. Le contribuable qui fait louer un logement en Outre-mer doit dépenser plus que les revenus apportés par le logement. La déduction d’impôts se fait en fonction des charges financières et non financières. Les charges non financières comprennent la taxe foncière, les frais d’agences, les assurances, les charges de remise à niveau. Les charges financières sont liées aux emprunts ou aux frais associés.
Il est important de savoir que les dispositifs de défiscalisation peuvent être utilisés en simultanée. Ils sont en effet complémentaires. Toutefois, il convient de faire attention, car il existe des plafonds de niche fiscale à ne pas dépasser. En outre, il est aussi important de bien déceler les détails concernant les contraintes et les risques des dispositifs de défiscalisation. Pour le Girardin par exemple, le contribuable doit investir une somme d’argent pour recevoir la réduction d’impôts. En FIP OM, le capital est bloqué pendant 5 à 10 ans. La loi Pinel présente un risque important d’illiquidité. Ce sont des contraintes et risques qu’il convient de bien étudier avant de lancer son investissement.
