Travaux sur un mur mitoyen : les règles essentielles à connaître pour éviter les litiges !

Vous souhaitez réaliser des travaux sur un mur de votre propriété ? Oui, mais, celui-ci est mitoyen ? Attention, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez, notamment sans l’accord de votre voisin. On vous partage toutes les règles à connaître avant d’y toucher !

Un mur mitoyen est une notion importante à connaître quand on achète un bien immobilier ou quand on a des projets de travaux sur ce dernier. Il s’agit d’un mur qui sépare deux propriétés privées et donc il est déterminant pour délimiter un logement. Cela peut aussi concerner une clôture ou une palissade par exemple. Mais, là où il suscite beaucoup de débats, c’est quand il est question de faire des travaux. Chaque copropriétaire a les mêmes droits et mêmes devoirs. Voici les règles à ne pas omettre avant de vous lancer.

Comment savoir s’il existe un mur mitoyen ?

Normalement, c’est une information importante qui doit figurer sur le titre de propriété. Si vous avez une présomption de mur mitoyen, vous devez vous référer à l’article 653 du Code civil. Certains éléments doivent vous alerter, comme un mur entre 2 résidences, un mur entre 1 jardin et 1 cour ou encore un mur entre 2 terrains. Pour ce dernier exemple, il est présumé de base appartenant aux 2 propriétaires. Mais, vous aurez besoin d’un expert pour déclarer la mitoyenneté. Celui-ci va étudier les marques et la pente. S’il existe une pente des 2 côtés, il s’agit d’un mur mitoyen. Si la pente est inclinée plus vers d’un côté, il s’agit d’une non-mitoyenneté.

Par ailleurs, une mitoyenneté peut s’obtenir par prescription. En effet, si un propriétaire restaure et préserve le mur, il pourra en devenir possesseur au bout de 30 ans et seulement si l’autre voisin ne conteste pas. À noter quand même qu’en cas de contestation, les écrits sur le contrat et les marques gagneront toujours. Enfin, il existe aussi des demi-mitoyennetés. Par exemple, le mur d’origine est mitoyen, mais un seul propriétaire a décidé de le rehausser. Ce relèvement est donc privatif.

Les travaux sont-ils autorisés sur un mur mitoyen ?

Selon l’article 662 du Code civil et avec l’accord du voisin, chaque copropriétaire peut poser des pièces de charpente (poutres, solives, etc.), ajouter des constructions, perforer, réaliser des ouvertures (fenêtres, portes) sur un mur mitoyen.

En l’absence d’accord du voisin, vous pouvez :

• Mettre le mur mitoyen en location pour des panneaux publicitaires et sans obligation de diviser les fonds reçus.
• Placer des arbustes, plantes, fleurs de son côté à partir du moment où ils ne dépassent pas le haut du mur mitoyen.
• Peindre son côté du mur,
• Rehausser ce dernier si l’un des propriétaires trouve qu’il n’a pas assez d’intimité. Pour l’article 658 du Code civil, il s’agit d’un exhaussement. Les frais des travaux et d’entretien sont à la charge du propriétaire qui a pris la décision. Si le mur mitoyen ne peut pas porter l’exhaussement, le propriétaire devra le rebâtir complètement à ses frais selon l’article 659.

Dans tous les cas, faites attention à ce que les travaux ou les agencements ne portent pas préjudice à votre voisin.

Quels sont les devoirs des deux propriétaires ?

Peu importe les travaux, aussi minimes soient-ils, vous devez toujours avoir l’autorisation de votre voisin. La communication et la transparence sont de mise en cas de mur mitoyen. Ensuite, chacun doit régler sa part pour les frais d’entretien du mur mitoyen. L’article 655 du Code civil évoque la notion de proportionnalité, c’est-à-dire que les dépenses doivent correspondre à la proportion détenue par chaque propriétaire et établie dans le contrat.

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Si pour des raisons de simplification, un seul propriétaire paye les factures, l’autre doit de toute façon lui rembourser sa part. Par ailleurs, si un seul propriétaire a détérioré le mur mitoyen, les frais de réparation seront à sa charge.

Qu’est-ce qu’un propriétaire ne peut pas faire en cas de mur mitoyen ?

Le propriétaire ne peut en aucun cas obliger le second à effectuer des travaux, notamment s’il s’agit d’esthétisme. On ne parle pas, en effet, des cas d’urgence et des risques d’effondrement par exemple. Ainsi, si vous préférez le design des briques plutôt que des pierres, mais pas votre voisin, vous n’avez pas le droit de le faire contre son bon vouloir.

Est-il possible de bâtir un mur contre le mur de son voisin ?

Vous pouvez construire un mur contre un mur mitoyen et positionner des poutres dans toute l’épaisseur du mur, à condition de ne pas empiéter sur le territoire de votre voisin. Si cela se produit, ce dernier sera en droit de vous demander de détruire votre construction qui dépasse.

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Puis-je créer une mitoyenneté ?

Si vos deux propriétés ne sont pas séparées, vous pouvez, en effet, construire un mur mitoyen en respectant certaines conditions :

• Si votre propriété se trouve dans une ville de moins de 50 000 habitants, le mur et le chaperon ne doivent pas dépasser 2,60 mètres de hauteur.
• Si votre propriété se trouve dans une ville de plus de 50 000 habitants, le mur et le chaperon ne doivent pas dépasser 3,20 mètres de hauteur.

Les copropriétaires devront se rendre chez le notaire pour signer une convention de mitoyenneté. À savoir : si le mur mitoyen est égal ou supérieur à 2 mètres de hauteur, il sera nécessaire de déposer une déclaration de travaux préalable au service urbanisme de la mairie. Pour tout type de travaux, consultez le PLU de votre ville afin de connaître toutes les règles particulières qui peuvent changer d’une commune à une autre.

Puis-je détruire un mur mitoyen ?

Un propriétaire peut abandonner sa mitoyenneté si ce dernier ne soutient pas son propre logement selon l’article 656 du Code civil. Pour cela, il faut signer chez le notaire un acte sous seing privé ou un acte authentique.

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À l’inverse, vous pouvez aussi acquérir un mur mitoyen privé avec l’accord du second propriétaire. Le prix de l’achat représente 50 % du coût du mur et de la valeur du sol selon l’article 661 du Code civil.

Quelles conséquences en cas de travaux sur un mur mitoyen sans l’autorisation de l’autre propriétaire ?

Si vous avez réalisé des travaux sans l’accord du voisin, ce dernier peut vous poursuivre. Le tribunal judiciaire peut prendre la décision de vous demander de stopper les travaux, démolir les constructions réalisées et remettre le mur mitoyen en l’état d’origine. De plus, si le voisin prouve qu’il a subi un préjudice, il peut également demander des dommages et intérêts.

Un mur mitoyen est régi par le Code civil, mais ces règles peuvent être différentes si vous avez établi une convention entre voisins. En effet, il est possible de mettre en place vos propres règles et de signer une convention d’indivision chez un notaire. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas ignorer votre voisin en cas de mitoyenneté et vous devrez toujours composer avec lui pour éviter les litiges. Avez-vous déjà eu des problèmes avec votre voisinage au sujet d’un mur mitoyen ?