Si vous avez la chance de faire une plus-value immobilière, sachez que vous devrez payer des impôts dans certains cas. Voici une solution légale pour éviter de régler la note qui peut être salée !
Pour certaines ventes de biens en France, vous êtes imposable si vous réalisez une plus-value immobilière. Si c’est le cas, vous payez deux taxes : les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux sur l’excédent. Si vous ne rentrez pas dans les cas d’exonérations, il existe la technique de la donation avant cession pour éviter que l’administration fiscale se serve. Toutes les explications dans les lignes qui suivent.
Dans cet article :
Quand parle-t-on de plus-value immobilière ?
Pour faire simple, une plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix d’acquisition. Si vous êtes propriétaire, que vous avez acheté un appartement à 150 000 euros et que vous le revendez 200 000 euros, vous avez réalisé une plus-value immobilière de 50 000 euros. Comme le dit l’adage, « rien n’est jamais gratuit dans la vie », alors, ce gain ne sera pas exonéré d’impôts et vous devrez payer entre 30 % et 36,2 % selon s’il s’agit de titres ou d’un actif immobilier.
Quels sont les biens concernés ?
Vous devez payer des impôts dans le cadre d’une plus-value immobilière pour les biens suivants :
- Un appartement, une maison, un terrain ou encore une forêt ;
- Les droits liés à un bien immobilier : servitudes, usufruit, nue-propriété ;
- Les bénéfices que vous gagnez grâce à une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
- Partage, échange, apport de biens dans le cadre d’une entreprise.
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Quels sont les cas d’exonérations et d’abattements dans une plus-value immobilière ?
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe tout de même certains cas d’exonérations, notamment s’il s’agit d’une plus-value immobilière sur votre résidence principale. Les dépendances rentrent aussi dans le lot : garage, stationnement, cour, cave, etc. Pour cela, vous devez y résider une majorité de l’année et l’habitation doit être votre résidence principale lors de la vente.
Si ce n’est pas votre logement principal, il est possible de ne pas payer les impôts sous 2 conditions :
- Avec la plus-value immobilière, vous allez acheter ou construire votre résidence principale sous 2 ans.
- Vous n’étiez pas propriétaire de votre habitation principale les 4 dernières années avant la vente.
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Vous êtes exonérés aussi dans ces contextes :
- Vous possédez le bien depuis plus de 22 ans. Au-delà de 30 ans, vous serez aussi exonérés des prélèvements sociaux.
- Le prix de vente du bien ne dépasse pas 15 000 euros.
- Il s’agit d’une vente d’une surélévation (jusqu’au 31 décembre 2024).
- Cela concerne un échange de bien pour un remembrement.
Pour y voir plus clair, voici le tableau ci-dessous avec les taux d’abattements selon la durée de détention du bien :
| Durée de détention | Part imposable sur le revenu | Part pour les prélèvements sociaux |
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| À partir de 6 ans et jusqu’à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22 ans révolus | 4 % | 1,6 % |
| Après 22 ans | Exonération | 9 % |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Il existe aussi des cas d’abattements exceptionnels dans les zones tendues et en lien avec des opérations d’urbanisme et de revitalisation.
La solution de la donation avant cession
En dehors de ces cas d’exonérations, vous serez donc imposable dès que vous allez réaliser une plus-value immobilière. Ainsi, si vous avez envie d’investir dans la pierre et de faire de l’achat-revente, vous devez y réfléchir à deux fois et prendre en compte la part des taxes. Néanmoins, il existe une technique pour passer à travers les mailles du filet en toute légalité. Il s’agit de la donation avant cession qui est tout simplement le fait de donner avant de vendre.
Le donateur cède le bien gratuitement pour ne pas être imposable.
C’est le donataire, la personne qui récupère la donation, qui devra payer les impôts, mais dans une part moins élevée. Et si ce dernier revend tout de suite le bien à un prix équivalent de la donation, il n’aura aucune imposition. Il devra juste régler les droits de mutation en fonction de son lien de parenté. Par conséquent, la donation avant cession est intéressante pour une transmission de patrimoine en famille. En effet, d’un côté, l’ardoise de la plus-value immobilière est effacée, de l’autre, vous allez aider votre progéniture. Par contre, la donation doit être réelle !
Plus-value immobilière et abus de droit ne font pas bon ménage !
Les règles en France sont strictes dans le domaine de la fiscalité et l’administration ne laisse rien passer en matière de plus-value immobilière. Ainsi, il y a des limites à ne pas franchir pour éviter de tomber dans l’abus de droit, notamment celle d’être honnête !
La donation avant cession doit être véritable et non fictive.
Sinon, vous risquez de lourdes sanctions financières selon les articles L. 64 et L. 64 A du Livre des procédures fiscales. En effet, vous devrez non seulement vous acquitter du montant des impôts dus, mais vous serez aussi majorés des pénalités de retard et d’une amende de 40% à 80%.
Vous l’aurez compris, la donation avant cession est un mécanisme très avantageux et légal à condition d’être droit dans ses bottes !
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