Augmentation du loyer entre deux locataires : ce que le propriétaire a le droit de faire

Votre propriétaire peut-il augmenter librement le loyer lorsqu’un nouveau locataire emménage ? La réponse dépend de plusieurs critères et réserve parfois des surprises.

Lorsqu’un logement change d’occupant, de nombreux propriétaires en profitent pour revoir le montant du loyer, pensant que c’est le bon moment. Mais cette pratique est loin d’être systématiquement autorisée. Entre encadrement des loyers, réglementation sur les logements énergivores et règles spécifiques selon les communes, les possibilités d’augmentation sont parfois très limitées. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer un nouveau bail.

Le propriétaire ne peut pas toujours fixer librement le nouveau loyer

Contrairement à une idée reçue, le départ d’un locataire ne signifie pas que le propriétaire peut fixer le loyer qu’il souhaite. Dans de nombreuses villes, notamment celles situées en zone tendue, le montant du nouveau loyer est encadré.

Le principe est simple : le propriétaire doit généralement reprendre le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il ne peut pas augmenter le montant simplement parce qu’un nouveau locataire arrive. Certaines communes appliquent en plus un encadrement des loyers avec un loyer de référence à ne pas dépasser, sauf exceptions prévues par la loi.

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Dans quels cas une augmentation est-elle autorisée ?

La réglementation prévoit néanmoins plusieurs situations permettant une hausse du loyer entre deux locations. Le propriétaire peut notamment augmenter le loyer lorsque :

• des travaux d’amélioration importants ont été réalisés dans le logement ;
• le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, sous certaines conditions ;
• une révision annuelle prévue par une clause du bail n’avait pas été appliquée pendant la location précédente, dans les limites fixées par la loi.

En revanche, des travaux d’entretien courant, comme repeindre les murs ou remplacer un équipement usé, ne suffisent généralement pas à justifier une augmentation de loyer.

Les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions

Depuis les récentes évolutions de la réglementation, les logements affichant une mauvaise performance énergétique (classés F ou G au diagnostic de performance énergétique) sont soumis à des règles particulières.

Dans de nombreux cas, leur loyer est gelé. Le propriétaire ne peut alors ni appliquer la révision annuelle du loyer ni augmenter celui-ci entre deux locataires, tant que le logement n’a pas été rénové pour améliorer sa performance énergétique. Cette mesure vise à encourager les travaux de rénovation énergétique et à protéger les locataires occupant des logements très énergivores.

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Comment vérifier si l’augmentation est légale ?

Avant de signer un bail, un futur locataire peut demander à connaître le dernier loyer payé par l’ancien occupant. Cette information figure normalement dans le contrat de location.

Il est également conseillé de vérifier si le logement est situé dans une zone tendue ou dans une commune appliquant un encadrement des loyers. Ces informations sont accessibles auprès de la mairie ou sur les sites officiels de l’administration.

En cas de doute sur une hausse jugée abusive, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.

Mieux vaut connaître ses droits avant de signer

Une augmentation de loyer entre deux locataires n’est donc pas automatique. Si certaines hausses sont parfaitement légales, elles doivent toujours respecter les conditions prévues par la réglementation. Avant de s’engager, prendre quelques minutes pour vérifier le dernier loyer pratiqué et les règles applicables au logement permet souvent d’éviter de mauvaises surprises.

L’augmentation du loyer entre deux locataires n’est donc pas laissée au bon vouloir du propriétaire. Selon la localisation du logement, son état ou encore sa performance énergétique, des règles précises s’appliquent. Mieux vaut les connaître pour s’assurer que le nouveau loyer respecte bien la législation.